房地产新国五条出炉 警惕地产股风险

　　机构观点一览

　　地产：春节成交下滑 政策微调为主

　　2013-02-19 类别：行业研究机构：中银国际研究员：田世欣

　　上两周中（2013/2/4-2013/2/17），市场处于春节期间，成交连续两周环比分别下降51%和78%，但仍大幅好于去年春节同期水平；政策方面，临近两会，官方重申坚持调控不动摇的态度，而如东莞和昆山等地方政府提高公积金贷款门槛，但总体而言政策仍以微调为主，暂未见严厉措施出台。总体而言，我们认为地产股全年缓步上行概率较大，但2、3月行业政策预期风险待释放，板块估值受到影响，政策落地前建议观望等待买点介入。

　　支撑评级的要点政策宏观动态：上两周中，保障房政策方面，国务院公布《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，要求逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，近期，漳州、盐城、深圳和广州等城市严禁“以人查房”，反映出既得利益者仍是房产税扩围的一大阻力；房地产调控方面，近期李克强表示要继续坚持做好房地产调控，保持房地产市场健康发展，央行也表示今年要落实差别化信贷，坚决抑制投机投资性购房需求，总体13年政策依然偏紧，区域性调控概率较大，春节期间，东莞和昆山先后发文提高公积金贷款门槛。

　　上市公司动态：中银国际关注的房地产上市公司中已有14家公司公布13年1月销售情况，同比均出现增长；招商、保利、万科、金地及中航地产(000043,股吧)分别公告拿地，其中万科耗资67.6亿拿地8幅，建面335万平米；另外万科B转H获全票通过，华夏幸福(600340,股吧)再签黄陂合作开发协议。

　　市场概况：（1）春节前周(2013年2月4日-2013年2月10日)我们观察的17个主要城市合计成交面积为180.1万平米，环比下跌50.5%，其中，一线环比下跌56.4%，二三线环比下跌48.4%；价格指数环比下跌2.6%，其中，东莞和天津涨幅居前，广州和宁波跌幅居前；可售存量指数环比微跌0.05%，十五大城市新增可售面积为159.7万平方米，环比下跌29.4%，12周移动平均消化月数回升至10.25个月。（2）春节当周时值假期，我们观察的17个主要城市合计成交面积为39.7万平米，环比下跌77.9%，其中，一线城市环比下跌77.8%，二三线城市下跌78%；价格指数环比下跌2.5%，其中，宁波周涨幅居前，东莞周跌幅居前；可售存量指数环比下跌0.42%，新增可售面积环比大幅下降96.7%，去化月数上升至11个月。

　　投资评级和建议：

　　春节期间，成交较为清淡，连续两周成交量环比下降，但仍大幅好于去年春节同期水平，目前来看量价向好趋势不会出现大的变化；政策方面，临近两会，官方重申坚持调控不动摇的态度，但尚未有严厉政策出台，仅少量微调。总体而言，我们依然认为地产板块全年缓步上行概率较大，但2、3月行业政策预期风险待释放，板块估值受到影响，政策落地前建议观望等待买点介入。

　　地产：春节成交同期大幅上升 局部城市楼市升温 调控在即

　　2013-02-19 类别：行业研究机构：中投证券研究员：李少明 陈舒静

　　春节成交同期大幅上升，二三线城市增幅大于一线。春节前一周（第6周）35个城市一手房成交面积环比降69%，同比去年春节前一周升61%，三四线城市同比增幅大于二线大于一线，其中仅温州、韶关成交超过12年平均水平。春节期间（第7周）32个城市一手房成交面积环比降71%，同比去年春节升374%，二线城市同比增幅大于三四线大于一线，其中仅三亚成交超过12年平均水平150%。受登记因素影响，春节期间网签数未充分反映实际情况，将在节后数周体现。

　　二手房市场同比回暖明显。随着假期结束，网签恢复，北京二手住宅市场将快速走出春节假期低谷，预计交易量将基本恢复至假期前的水平。春节前一周（第6周）6个重点城市二手房成交面积环比降51%，同比升135%；春节期间（第7周）6个重点城市二手房成交面积环比降70%，同比升796%，其中深圳、天津、大连远超去年同期。

　　房价上涨压力持续显现。（1）春节前一周（第6周）9城市一手房均价环比4个上涨，同比8个上涨；春节期间（第7周）8城市一手房均价环比4个上涨，同比2个上涨。（2）北京、上海、深圳等一线城市市区郊区房价呈短期内震荡持平态势，长期看仍呈上升趋势；二线城市房价宁波、重庆、天津近两周震荡上行。（3）本周跟踪城市无新推楼盘。

　　去化时间远低于去年同期水平。春节前一周（第6周）13城市可售面积环比持平；去化时间环比升19.0%，但较去年同期水平低39.1%。春节期间（第7周）11城市可售面积环比降1%；去化时间环比增34%，但较去年春节平均水平短46%。

　　一线城市可售量趋紧，房价上涨加速；三四线城市库存多，去化压力较大。房地产投资增速仍存下行可能，调控将以局部为主，不会全国扩散。临近两会局部城市如一线城市政策调控在即，不建议追高。中长期仍看好全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂，区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福(600340,股吧)、阳光城、滨江、金科、华业，资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

　　风险提示：经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险及公司经营风险。

　　地产：从板块配置转向精选个股

　　2013-02-19 类别：行业研究 机构：银河证券研究员：赵强 徐军平 潘玮

　　1、事件近期房地产行业的事件、新闻和媒体评论多，包括：国土部关于"地王"的表态、70个大中城市有53个城市房价上涨、北京住建委重申补缴社保购房资格审核不予认可及一些官方媒体发布评论文章。

　　2、我们的分析与判断（1）房价上涨态势越发明显国家统计局最新披露的70个大中城市新建住宅价格显示：房价上涨的城市个数从年初以来逐渐增多，由局部上涨转向大部分城市房价上涨，且底部抬高迹象明显，这不免会增加市场对政策调控的再度担忧。房价的探底回升，与刚性需求的支持、开发商资金链的缓解及地方政府的微调有关。若延续当前的趋势，明年春节后楼市将再现"小阳春"。问题在于，当前房价的上涨力度是否为中央所接受具有不确定性，但显然投资者的情绪已经受到了影响，股价短期继续上冲的动力有所减弱。

　　（2）土地市场显著升温目前土地市场也出现了显著升温的迹象，并出现了一些所谓的"地王"（土地总价高）。对此，我们认为，一方面是在楼市销售持续向好、开发商资金链好转及库存下降后，龙头企业开始正常地补充土地储备，但不可否认的是开发商对后市看法也趋于乐观；另一方面是地方政府财政吃紧，年底加大了推地力度。但是，无论如何，"地王"的再度出现会给决策者楼市强劲反弹的错觉，同样也给投资者相同的警示。

　　3、投资建议10月底，我们曾经通过电话会议等方式向市场传递了看多地产的判断，背后的依据是我们看到了地方政府在入户、公积金等政策方面出现了放松的迹象；11月后楼市的暖冬又给地产股增加了上涨的动力。

　　地产股超额收益缩窄，建议转向精选个股。站在当前的楼市现状、舆论氛围、板块累积收益和估值水平上，我们担心地产股继续大幅跑赢的概率也许正在下降。换言之，我们建议投资者应该把更多的精力放在精选个股上。下一个大幅加仓的时机可能来自：中央对当前的楼市复苏力度仍可接受；或者市场充分消化了对再度调控的担忧。

　　至于个股选择，我们提供两条思路：第一、符合城镇化主题的个股。目前在我们看来，华夏幸福、金科股份(000656,股吧)和南国置业(002305,股吧)是在逻辑上最为符合的；第二、在三四线地产股中选择被错杀的品种。在接近两年的熊市中，三四线地产股被不断边缘化，而最近的上涨中，表现也较为落后；其中，不乏基本面尚可、而相对板块估值水平偏低的股票。

　　地产：未来走势关键看政策

　　2013-02-20 类别：行业研究 机构：东北证券(000686,股吧)研究员：高建

　　1、未来地产股的走势还要看政策，目前由于换届正处于政策不明朗的阶段，如果昨日传言在今日晚间未获证实的话，预计地产股会逐步企稳，但如果被证实，则我们认为地产股的行情已经结束。新一届领导人究竟如何定位房地产调控政策，预计二会期间会明朗化，我们估计房地产调控的大方向不会改变；

　　2、去年9月份以来的地产股上涨走势属于结构性上涨，与过去板块齐涨齐跌的走势明显不同，基本是一线蓝筹股的行情，多数小盘地产股涨幅不大，而且上涨发动时机与港股发动时机基本同步，也即美联储宣布QE3后；引发A股地产股估值提升的重要驱动因素是首例B转H股的实施，给了蓝筹地产股打开港股再融资窗口的想象空间，从而估值得到提升；3、本轮地产股行情之所以出现结构分化，其一是，房地产行业大的基本面下行趋势并未改观，2012年全国商品房销售面积增速仅为1.8%，已是连续3年下降；其二是，小地产公司项目结算不均衡，由于前2年结算高峰已过，近2年开始进入蓄水期，业绩已难以维持高增长，有的公司业绩甚至出现负增长。而蓝筹地产公司由于行业集中度的提高，且有较高的预收账款作为储备可以平滑业绩，因此获得的投资者的认可；

　　4、从估值上看，2009年新一轮宏观调控以来，地产股的估值创下了2008年来的新低，万科、保利等一线股票的动态PE值最低为7.6倍左右，按此计算，预计本轮蓝筹地产股的下跌空间最多还有10%。